老王從事稅務(wù)服務(wù)行業(yè)十幾年，最近在給一家房地產(chǎn)企業(yè)做納稅風(fēng)險(xiǎn)防控輔導(dǎo)時(shí)，財(cái)務(wù)人員小李向老王咨詢起關(guān)于新項(xiàng)目土地價(jià)款在土地增值稅清算時(shí)的成本扣除問(wèn)題。
王老師，我有一個(gè)問(wèn)題總是拿不準(zhǔn)，您是專家，幫我分析下，小李非?？蜌獾南蛲趵蠋熥稍冎７康禺a(chǎn)新項(xiàng)目，土地價(jià)款在計(jì)算增值稅時(shí)扣除了，公司后期土增清算時(shí)，土地成本也得扣除相應(yīng)的增值稅金額吧？
老王聽(tīng)了小李的問(wèn)題，接過(guò)話題答復(fù)到，小李，你提這個(gè)問(wèn)題是非常有意義、有意思的一個(gè)問(wèn)題。由于現(xiàn)有的土地增值稅政策出臺(tái)營(yíng)改增前，營(yíng)改增后未出臺(tái)新政策，再加上財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)的出臺(tái)，導(dǎo)致很多人對(duì)此問(wèn)題的處理容易走入誤區(qū)，所以這是營(yíng)改增后土增清算時(shí)出現(xiàn)的新問(wèn)題。
但是，其實(shí)把事項(xiàng)的涉稅原理捋請(qǐng)了，問(wèn)題自然而然迎刃而解了。且聽(tīng)我的分析，老王提了提嗓子說(shuō)到。
首先咱分析土地價(jià)款在計(jì)算增值稅時(shí)的“作用”或者說(shuō)“性質(zhì)”
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1 11%）”。當(dāng)然稅率從2018年5月1日起為10%，2019年4月1日起為9%，老王補(bǔ)充到。
講稅法原理，老王自然搬出政策條文分析。
小李，你看18號(hào)公告的規(guī)定，土地價(jià)款規(guī)定作為銷售額的抵減項(xiàng)，比如你們公司A樓盤(pán)向業(yè)主收取5個(gè)億，然而A樓盤(pán)土地價(jià)款1個(gè)億，則計(jì)算A樓盤(pán)銷項(xiàng)稅時(shí)，含稅銷售額為5-1，也就是4個(gè)億。所以說(shuō)土地價(jià)款在計(jì)算增值稅時(shí)，“作用、性質(zhì)”是銷售額的抵減項(xiàng)，銷售額減少，則銷項(xiàng)稅減少，與進(jìn)項(xiàng)稅抵扣沒(méi)關(guān)系。
換句話說(shuō)，企業(yè)向國(guó)家交付的土地出讓金與進(jìn)項(xiàng)稅沒(méi)關(guān)系，土地本身不含進(jìn)項(xiàng)稅，國(guó)家不用交增值稅，所以自然不用換算成不含稅價(jià)。這個(gè)跟咱企業(yè)購(gòu)入的產(chǎn)品貨物不一樣，咱從外購(gòu)入的產(chǎn)品貨物如果取得增值稅專用發(fā)票并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，由于支付的價(jià)款除了貨款本身外，還有上游企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅，增值稅為價(jià)外稅，所以對(duì)購(gòu)入的產(chǎn)品貨物成本核算時(shí)要按不含增值稅的價(jià)款。
所以說(shuō)，土地價(jià)款本身不含增值稅，其“作用”是銷售額的抵減項(xiàng)，目的減少企業(yè)銷項(xiàng)稅。老王最后做了一個(gè)總結(jié)。
明白增值稅計(jì)算原理，回到土增計(jì)算土地扣除成本，自然為企業(yè)向國(guó)家繳納的土地出讓金全款。
小李聽(tīng)完老王的涉稅分析，說(shuō)道：“王老師，您分析的非常有道理，也符合稅法規(guī)定，這點(diǎn)我聽(tīng)明白了，但是還有一點(diǎn)不明白，會(huì)計(jì)處理明明沖減的是成本呢”。
老王接著小李的話題，對(duì)會(huì)計(jì)處理又做了如下分析：
財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)是財(cái)政部專對(duì)增值稅會(huì)計(jì)處理作出的規(guī)定，針對(duì)稅法上的差額征稅，新設(shè)“銷項(xiàng)稅額抵減”科目，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額?；氐酵恋爻杀究鄢N售額賬務(wù)處理，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。
但是，財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)僅是會(huì)計(jì)處理規(guī)定，不能取代稅法處理，否則國(guó)家每年發(fā)布那么多稅收規(guī)定干啥。當(dāng)會(huì)計(jì)處理與稅法規(guī)定不一致時(shí)，稅收處理按稅法規(guī)定，這就是咱們經(jīng)常提到的稅會(huì)差異。
“王老師，國(guó)家出臺(tái)的這個(gè)政策太好了，聽(tīng)您這么分析，對(duì)咱企業(yè)很有利，增值稅少繳納了，但成本沒(méi)減少，土增計(jì)算還跟營(yíng)改增前一樣，沒(méi)影響?！?
老王聽(tīng)了小李的總結(jié)，連忙搖頭說(shuō)，不……不，其實(shí)對(duì)土增計(jì)算還是有影響的。
小李詫異的看著老王說(shuō)到，不是對(duì)土地成本沒(méi)影響嗎？
老王說(shuō)到，算土增時(shí)，土地成本確實(shí)沒(méi)影響，但是卻影響收入金額。
你看啊，老王接著給小李做詳細(xì)分析。土地成本作為銷售額的抵減項(xiàng)，銷項(xiàng)稅減少了，那么不含稅收入就增加了嘛。就說(shuō)我剛舉的例子，A樓盤(pán)賣了5個(gè)億，土地成本抵減了1個(gè)億，根據(jù)18號(hào)公告算銷項(xiàng)稅時(shí)，是4個(gè)億除以1.09，然后乘以9%，而不是5個(gè)億。所以說(shuō)，銷項(xiàng)稅少了，則不含稅收入就增大了。
小李聽(tīng)完老王的全面分析，一方面感嘆王老師技術(shù)的精湛，另一方面暗自感慨，想不到一個(gè)土地成本，能牽扯到這么多事項(xiàng)，沒(méi)點(diǎn)稅法功底還真容易誤讀誤解，財(cái)務(wù)、稅務(wù)還真是要學(xué)到老活到老呀?。?
