劃分評估分區(qū)原則：評估分區(qū)按照區(qū)域連片、地段相連、價值相近、建筑類型(建造年代、建筑類別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋樓層、房屋位置)相同的原則將待估價區(qū)域(指住宅小區(qū))劃分為若干個小的分區(qū)，以反映不同區(qū)域房地產(chǎn)價格水平梯度差異。
每個住宅小區(qū)內(nèi)評估分區(qū)劃分一般不超過5個，單體樓可作為獨立評估分區(qū)。如確屬情況復雜，劃分5個評估分區(qū)不能滿足評估工作需要，須經(jīng)沈陽市應用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易價格工作專家組和實施小組審核同意，方可按自行劃分的評估分區(qū)開展工作。
評估機構(gòu)應于2011年1月15日前完成評估分區(qū)劃分工作，并填制《評估分區(qū)劃分情況統(tǒng)計表》(附件2)，報評估區(qū)域主管地方稅務局審核確認。凡評估分區(qū)劃分在5個以上的，評估機構(gòu)應向沈陽市地方稅務局報送經(jīng)評估區(qū)域主管地方稅務局審核確認后的《評估分區(qū)劃分情況統(tǒng)計表》和評估分區(qū)劃分情況報告，對劃分標準、影響因素等情況進行詳細說明。
(四)建立可比實例庫或建立標準房庫
1.評估機構(gòu)要按照不同的房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)、有無電梯、房屋交易類型等收集真實市場交易數(shù)據(jù)，建立可比實例庫。
真實市場交易數(shù)據(jù)來源：
(1)評估機構(gòu)掌握數(shù)據(jù)；
(2)房產(chǎn)中介掛牌數(shù)據(jù)(各評估機構(gòu)自行從網(wǎng)絡、房產(chǎn)中介所取得標準房數(shù)據(jù)基礎)；
(3)評估區(qū)域主管地方稅務局契稅征收窗口房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)；
(4)房產(chǎn)管理部門房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。
各評估機構(gòu)結(jié)合上述數(shù)據(jù)來源，按評估分區(qū)整理篩選數(shù)據(jù)，選定可比實例，填寫《房屋交易實例采集表》(附件3)。
2.由于市場交易案例的覆蓋面不可能達到100%。因此，必然會有一些小區(qū)沒有足夠的可比實例，評估機構(gòu)需要建立標準房數(shù)據(jù)庫。標準房的評估時點確定為2010年12月15日。
標準房指在每個評估分區(qū)內(nèi)，按照不同的房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)、有無電梯、房屋交易類型等人為設定標準狀態(tài)的房地產(chǎn)，并確定每個標準房地產(chǎn)的價值。
評估機構(gòu)根據(jù)評估分區(qū)的具體情況建立可比實例庫或標準房庫。每個評估分區(qū)的可比實例庫或標準房庫應確定可比實例或標準房數(shù)據(jù)3-10條。
建立可比實例庫或建立標準房庫工作應于2011年1月25日前完成。同時填制《可比實例數(shù)據(jù)采集表》(附件4)和《標準房基準價值采集表》(附件5)，報評估區(qū)域主管地方稅務局審核確認。
(五)測算和確定修正系數(shù)
1.修正因素確定
由于采用市場法評估時的可比實例是在估價分區(qū)的基礎上選取的，所以市場法基本原理中提到的市場交易情況、區(qū)域因素、房屋新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、平面布局、工程質(zhì)量等修正因素，已經(jīng)在分區(qū)的過程中屏蔽掉了。但在同一評估分區(qū)內(nèi)，也有一些因素是不便于修正的。
根據(jù)沈陽市房地產(chǎn)狀況，確定沈陽市影響存量房交易價格因素為交易日期因素、樓層因素、面積因素(90㎡以下、90㎡-144㎡、144㎡以上)、采光因素及朝向因素。本次評估工作確定需要修正的因素確定為：樓層因素、面積因素、采光因素及朝向等四項影響房地產(chǎn)價值的因素。
2.修正系數(shù)值確定
通過收集的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，運用統(tǒng)計等科學方法，合理確定各項修正系數(shù)值，以表格的形式按照百分數(shù)表現(xiàn)。同時，應提供每項修正系數(shù)的測算方法。
在可比實例的成交日期至存量房交易價格申報評估時點期間，房地產(chǎn)價格平穩(wěn)，沒有波動時，可不進行交易日期調(diào)整，當房地產(chǎn)價格上漲或下跌時，則可以房地產(chǎn)價格指數(shù)進行交易日期調(diào)整。
每個行政區(qū)域確定統(tǒng)一的修正系數(shù)體系。評估機構(gòu)確定修正系數(shù)過程中，應隨時與評估區(qū)域主管地方稅務局溝通，對評估結(jié)果與交易實例市場價格進行離差率測算，對所確定的修正系數(shù)及時進行調(diào)整和修正。
測算和確定修正參數(shù)工作應于2011年1月27日前完成，并填制《房屋樓層修正系數(shù)表》(附件6)、《房屋面積修正系數(shù)表》(附件7)、《房屋采光修正系數(shù)表》(附件8)和《房屋朝向修正系數(shù)表》(附件9)，報評估區(qū)域主管地方稅務局審核確認。
(六)制定評估區(qū)域技術(shù)標準
評估機構(gòu)應以《遼寧省存量房交易價格申報評估技術(shù)標準》為模版，結(jié)合評估區(qū)域?qū)嶋H情況，制定《評估區(qū)域存量房交易價格申報評估技術(shù)標準》?！ 【唧w內(nèi)容包括：
1.評估報告；
2.經(jīng)評估區(qū)域主管地方稅務局審核確認的：
《沈陽市住宅小區(qū)普查登記表》(附件1)
《評估分區(qū)劃分情況統(tǒng)計表》(附件2)
《房屋交易實例采集表》(附件3)
《可比實例數(shù)據(jù)采集表》(附件4)
《標準房基準價值采集表》(附件5)
《房屋樓層修正系數(shù)表》(附件6)
《房屋面積修正系數(shù)表》(附件7)
《房屋采光修正系數(shù)表》(附件8)
《房屋朝向修正系數(shù)表》(附件9)
評估機構(gòu)應于2011年1月31日前向沈陽市地方稅務局報送《評估區(qū)域存量房交易價格申報評估技術(shù)標準》。
(七)評估技術(shù)標準審定
專家組采取書面審核和實地抽查的方式對各評估機構(gòu)報送的《評估區(qū)域存量房交易價格申報評估技術(shù)標準》進行審定，由專家組出具審定意見書。對需要進行修改和調(diào)整的，評估機構(gòu)要嚴格按照專家組意見修改，并按規(guī)定的時間上報沈陽市地方稅務局。
每個評估區(qū)域?qū)嵉爻椴椴簧儆?條可比實例或標準房。
(八)制定沈陽市技術(shù)方案
沈陽市地方稅務局根據(jù)專家組最終審核確定的《評估區(qū)域存量房交易價格申報評估技術(shù)標準》，制定沈陽市總體技術(shù)方案，并報送省局。
四、其他要求
(一)關于報送資料相關問題
1.各評估機構(gòu)要嚴格按照規(guī)定的時間和要求報送相關資料。
2.評估機構(gòu)報送的各項資料，一式三份，一份報沈陽市地稅局，其余二份評估區(qū)域主管地方稅務局和評估公司各自留存。
3.評估工作完成后，評估公司要將制定的《評估區(qū)域存量房交易價格申報評估技術(shù)標準》刻錄成光盤，報沈陽市地方稅務局。
(二)關于建立評估工作聯(lián)系網(wǎng)絡問題
為保證本次評估工作順利開展，各評估機構(gòu)要確定聯(lián)絡員，與市、區(qū)地方稅務機關一起建立聯(lián)絡員機制，形成評估工作聯(lián)絡體系。各評估機構(gòu)要選擇業(yè)務能力強的人員確定為聯(lián)絡員，要保持人員穩(wěn)定，保證通信暢通，信息傳遞要及時準確。
相關附件：沈陽市應用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易價格工作規(guī)范附表
